Allianz DiversCity accélère sa diversification avec des commerces en cœur de ville

La SCPI Allianz DiversCity poursuit l'évolution de son patrimoine avec l'acquisition d'un portefeuille de commerces en cœur de ville. D'un montant d'environ 10 M€, l'opération introduit des pieds d'immeuble commerciaux dans la stratégie de cette néo-SCPI, jusqu'ici majoritairement tournée vers l'immobilier résidentiel.

En visant quatre grandes métropoles régionales — Bordeaux, Montpellier, Rennes et Strasbourg — et des emplacements dits numéros 1, la SCPI accentue sa diversification tout en restant fidèle à une approche orientée vers les besoins des villes et de leurs habitants. Cette étape s'inscrit dans un repositionnement associant granularité des investissements, diversification sectorielle et recherche de revenus locatifs auprès d'enseignes nationales reconnues.

Un portefeuille de quatre commerces en centre-ville

Le portefeuille comprend quatre cellules commerciales en copropriété, totalisant 1 046 m². Chaque actif profite d'une adresse prisée au sein d'une grande métropole régionale : Place de la Comédie à Montpellier, rue Sainte-Catherine à Bordeaux, rue des Grandes Arcades à Strasbourg et Place de la Mairie à Rennes.

Ces localisations figurent parmi les plus fréquentées de leur ville, avec :

• une excellente visibilité commerciale ;
• une accessibilité aisée, portée par une forte desserte en transports ;
• des flux piétons soutenus favorables à l'activité.

Leur combinaison de centralité, de densité commerciale et de fréquentation élevée classe ces actifs parmi les meilleurs emplacements du commerce de centre-ville.

L'ensemble est entièrement loué via des baux commerciaux de longue durée. Les locaux accueillent des enseignes nationales de premier plan, dont Histoire d'Or, Dr. Martens et Parfois. Ces signatures de qualité offrent de la visibilité sur les revenus locatifs et s'inscrivent dans une gestion maîtrisée du risque locatif.

Une acquisition d'environ 10 M€ au rendement supérieur à 6 %

Le montant de l'investissement s'élève à environ 10 M€ pour un rendement actes en mains supérieur à 6 %. Cette performance vise à contribuer positivement aux revenus locatifs de la SCPI. Il s'agit de la sixième acquisition d'Allianz DiversCity, qui porte désormais son patrimoine à 14 immeubles et une prise de participation.

La taille moyenne des tickets demeure proche de 4 M€, reflet d'une construction de portefeuille très granulaire. Cette granularité vise à mieux répartir les risques sur plusieurs actifs comparables, sans compromis sur la qualité des emplacements ni sur le profil des locataires.

Ces nouveaux commerces s'alignent sur une thèse d'investissement centrée sur les besoins des villes et de leurs habitants. Implantés au cœur de grandes métropoles et en rez-de-chaussée d'immeubles, ils sont directement connectés aux usages quotidiens des citadins.

Tableau récapitulatif des principales caractéristiques de l'opération

Allianz DiversCity, une néo-SCPI en repositionnement

Lancée en 2021, Allianz DiversCity était initialement axée sur l'résidentiel. Un repositionnement stratégique a depuis été opéré : la SCPI se présente comme une néo-SCPI focalisée sur les usages urbains et les besoins des populations. La démarche privilégie l'analyse des tendances sociodémographiques et des modes de vie.

La SCPI entend se décorréler des cycles propres à l'immobilier de bureaux, en ciblant des besoins fondamentaux (se loger, se déplacer, apprendre, se soigner, consommer) dont les dynamiques diffèrent de celles des entreprises.

La stratégie s'appuie sur des tendances structurelles et couvre plusieurs familles d'actifs complémentaires :

• les résidences gérées ;
• l'immobilier d'enseignement ;
• la logistique urbaine ;
• les commerces alimentaires ;
• les murs d'hôtels ;
• l'immobilier de santé.

L'adossement de commerces de centre-ville ajoute une brique supplémentaire au portefeuille, diversifiant les sources de revenus tout en renforçant l'exposition aux usages quotidiens des citadins.

Une distribution en progression en 2025

À la suite du repositionnement, Allianz DiversCity a servi un dividende correspondant à un Taux de Distribution de 4,31 % en 2025, soit une hausse de +17 % par rapport à 2024, année où le Taux de Distribution s'établissait à 3,69 %. Cette progression accompagne la transformation du portefeuille et la mise en œuvre de la nouvelle stratégie.

Le rendement actes en mains moyen des quatre commerces atteint 6,00 %. Leur intégration devrait contribuer à la poursuite de la croissance de la distribution, grâce à des baux de longue durée signés avec des acteurs nationaux.

La collecte est investie dans un délai inférieur au délai de jouissance, ce qui laisse entrevoir une dynamique favorable du Taux de Distribution en 2026 en limitant les capitaux temporairement non investis.

Selon Florian Dussert, Directeur Général Adjoint d'Allianz Immovalor (Fund Management, Investissements et RSE), le déploiement rapide de la collecte et la construction d'un patrimoine très granulaire sur des emplacements numéros 1 constituent des atouts pour offrir aux associés une exposition immobilière ancrée dans les besoins essentiels des villes et de leurs habitants, malgré un contexte macroéconomique incertain.

Une stratégie fondée sur la granularité et les besoins urbains

Cette acquisition illustre la volonté de bâtir un patrimoine très granulaire et diversifié. Avec une taille moyenne d'environ 4 M€ par actif, Allianz DiversCity privilégie des immeubles de taille mesurée afin de diluer les risques et de maintenir une forte sélectivité sur l'emplacement.

Les emplacements numéros 1 ciblés — Place de la Comédie, rue Sainte-Catherine, rue des Grandes Arcades, Place de la Mairie — jouent un rôle central dans l'écosystème commercial local. L'intensité des flux piétons, l'ancrage marchand et la visibilité qui en découle renforcent la résilience des loyers.

Parallèlement, la stratégie reste orientée vers des usages répondant aux besoins urbains — commerces, enseignement, santé, logistique, hôtellerie, résidences gérées — qui structurent la construction du portefeuille.

Les objectifs clés peuvent se résumer ainsi :

• diversifier les typologies au-delà du résidentiel d'origine ;
• cibler des secteurs portés par des tendances sociodémographiques durables ;
• accroître la granularité pour répartir les risques ;
• viser des emplacements centraux à forts flux ;
• s'appuyer sur des locataires solides via des baux longs.

L'intégration de commerces de centre-ville alimente cette trajectoire, en ajoutant des revenus adossés aux flux de consommation et aux besoins quotidiens des populations urbaines.

Les conseils et intermédiaires impliqués dans la transaction

L'acquéreur a été conseillé par l'étude SCREEB notaires, le cabinet BG2V et ALAMO. Le vendeur était assisté par l'étude Allez & Associés. Côté transaction, BNP Paribas Real Estate, Savills, C&W et Active Expansion ont accompagné l'opération.

La diversité des intervenants reflète la rigueur du processus et le soin apporté à l'ingénierie juridique et immobilière.

Allianz Immovalor, un gestionnaire de fonds immobiliers établi

Allianz DiversCity est gérée par Allianz Immovalor, société de gestion créée en 1983 et agréée par l'Autorité des Marchés Financiers, filiale à 100 % du Groupe Allianz. Elle gère 4,8 milliards d'euros d'actifs (valeur brute estimée au 31/12/2024), soit plus de 155 immeubles et 500 000 m² d'immobilier d'entreprise.

Son activité couvre :

• une SCPI de bureaux ;
• une SCPI diversifiée ;
• huit SCPI fiscales ;
• cinq SCI ;
• cinq OPPCI pour le compte de 33 000 associés.

Parmi ces SCI, deux sont accessibles en unités de compte et trois sont dédiées à des investisseurs institutionnels. Les OPPCI sont des Organismes Professionnels de Placement Collectif Immobilier.

Les risques liés à l'investissement immobilier

Cette information constitue une communication à caractère promotionnel. L'investissement immobilier comporte des risques, notamment de liquidité et de perte en capital. La liste exhaustive des risques figure sur le site d'Allianz Immovalor.

Les données mentionnées se rapportent aux années passées ; les performances historiques ne préjugent pas des performances futures.

Avant toute décision d'investissement, il convient de consulter le document d'informations clés, afin d'apprécier précisément caractéristiques, avantages potentiels et risques d'une souscription.

Conclusion

Avec l'achat d'un portefeuille de quatre commerces de centre-ville, la SCPI Allianz DiversCity ajoute une nouvelle brique à son patrimoine et confirme son repositionnement. Emplacements prime, enseignes nationales, baux longs et granularité caractérisent cette opération d'environ 10 M€.

Le patrimoine atteint désormais 14 immeubles et une prise de participation, en conservant une orientation centrée sur les besoins fondamentaux des villes et de leurs habitants. La progression du Taux de Distribution, la diversification sectorielle et la construction d'un portefeuille granulaire valident la trajectoire de cette néo-SCPI dans un contexte économique incertain, où la sélection et la qualité des emplacements restent déterminantes.