SCPI La Française REM : décryptage des réductions de distribution prévues en 2026

La société de gestion La Française REM, premier acteur français des SCPI, administre plus de 9 milliards d'euros d'actifs au travers de 21 véhicules et affronte depuis 2022 une crise prolongée de l'immobilier tertiaire^[1][2][4]. La remontée rapide des taux pèse simultanément sur le financement, la valeur des actifs et la liquidité des parts, ce qui conduit à l'annonce de réductions marquées des distributions pour 2026^[2]. Ce dossier propose un décryptage des causes, des effets chiffrés et des décisions prises, à partir de la communication adressée aux associés au 31 décembre 2025 et des dernières données de marché.

Contexte : une crise immobilière qui se prolonge dans le tertiaire

Depuis 2022, le segment des bureaux en Île-de-France est sous forte pression. La vacance physique atteint 11,2 %, la demande placée recule de 25 % par rapport à la moyenne de la dernière décennie, tandis que les franchises et autres mesures d'accompagnement avoisinent 30 % du loyer facial^[2]. Pour JLL, ces signaux illustrent une dégradation locative profonde, renforcée par la hausse des résiliations et des renégociations de loyers à la baisse^[2].

Les SCPI les plus exposées sont celles concentrées sur les bureaux franciliens :

• Épargne Foncière
• Sélectinvest 1
• Crédit Mutuel Pierre 1
• LF Grand Paris Patrimoine

Ce positionnement sectoriel et géographique explique en grande partie les réglages de distribution attendus^[1][2].

Dégradation locative : les facteurs directs d'impact

Résiliations accrues et loyers sous pression

Au second semestre 2025, cinq résiliations majeures ont été actées, générant un manque à gagner proche de 30 M€ pour les SCPI concernées^[2]. Illustration avec l'immeuble PANSIDE à Issy-les-Moulineaux :

• réduction de surface de 20 % ;
• diminution des loyers de 2,6 M€ en 2026^[2].

Repli du taux d'occupation

Les anticipations pour 2026 font ressortir un taux d'occupation moyen de 78,1 %, avec des baisses marquées pour plusieurs véhicules :

• Sélectinvest 1 : 69,6 %
• LF Grand Paris Patrimoine : 74,3 %
• Crédit Mutuel Pierre 1 : 75,4 %
• Épargne Foncière : 82,0 %^[2]

Ces niveaux reflètent des libérations de surfaces et des travaux de restructuration destinés à reloger des locataires et à adapter les actifs aux nouveaux usages^[2].

Distributions 2026 : les baisses chiffrées et prévisionnelles

La communication de La Française REM précise les objectifs de distribution 2026, ajustés pour refléter la performance effective et les engagements locatifs. Voici le tableau prévisionnel officiel :

LF Europimmo se singularise par sa résilience, portée par une diversification européenne qui limite l'empreinte des bureaux franciliens^[2]. Ces niveaux de baisse intègrent les résiliations de fin 2025, les renégociations de loyers ainsi que les charges liées à la vacance^[2]. À noter : les taux de distribution 2025 s'échelonnaient de 4,44 % à 4,86 % pour ces SCPI, avec des TRI à 5 ans fréquemment négatifs (jusqu'à -4,17 % pour LF Europimmo)^[1].

Liquidité sous tension : suspension du marché secondaire

La liquidité se tend fortement, avec plus de 10 % des parts en attente de retrait pour certaines SCPI fin 2025, phénomène accentué par des retraits institutionnels^[2]. Au 31/12/2025, les montants en file d'attente s'établissent à :

• Épargne Foncière : 276,5 M€
• Sélectinvest 1 : 104,6 M€
• Crédit Mutuel Pierre 1 : 77,8 M€
• LF Grand Paris Patrimoine : 99,1 M€
• LF Europimmo : 48,9 M€^[2]

La société de gestion suspend en conséquence le marché des parts, gèle les registres et envisage la suspension de la variabilité du capital afin de préserver l'équité entre associés^[2][3]. Pour Épargne Foncière, la mise en place d'un fonds de remboursement est prévue en 2026, avec un prix de souscription à 670 € (après -19,76 %)^[3].

Ce que cela signifie concrètement pour les associés

Si vous détenez ces SCPI : anticipez une contraction sensible de vos revenus 2026 et une liquidité limitée. La feuille de route 2026 privilégie la stabilisation via le repositionnement des actifs et la préservation de la valeur^[2].

Pour un horizon long : les SCPI se conçoivent sur 8 à 10 ans au minimum. La phase actuelle correspond à un cycle défavorable, mais les actifs réels restent tangibles et susceptibles de recréer de la valeur dans la durée^[2].

En cas d'arbitrage : appréciez votre horizon de placement, votre fiscalité, votre besoin de revenus et la décote sur le marché secondaire. Une revue patrimoniale globale s'impose avant toute décision^[2].

Analyse indépendante : un repositionnement nécessaire

La situation découle d'une exposition importante aux bureaux d'Île-de-France (vacance élevée et liquidité contrainte), mais La Française REM adopte une posture proactive avec des ajustements réalistes de distribution et d'investissement^[1][2][6]. Les SCPI européennes comme LF Europimmo ou plus diversifiées (par ex. : LF Croissance & Territoires à 5,50 % en 2025) témoignent d'une meilleure tenue^[1][7].

Question clé : votre allocation en SCPI demeure-t-elle cohérente avec vos objectifs patrimoniaux (revenus complémentaires, diversification, transmission, préparation de la retraite) dans ce contexte renouvelé ?

Conclusion

Les réductions de distributions annoncées pour 2026 chez La Française REM (-25 % à -60 % selon les SCPI) résultent d'une crise immobilière structurelle, marquée par la hausse de la vacance, des résiliations significatives et une liquidité partiellement suspendue^[2]. Si l'impact est douloureux à court terme, cette phase incite à une gestion prudente et à une diversification accrue des portefeuilles.

Il est conseillé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour adapter votre stratégie en tenant compte des sous-jacents immobiliers, de votre horizon d'investissement et du cycle de correction en cours^[1][2].