SCPI et donations : ce qu’il faut savoir en 2025
Transmettre son patrimoine immobilier peut prendre plusieurs formes. Parmi elles, la donation de parts de SCPI s'impose comme une option flexible, efficace et souvent avantageuse fiscalement. Comment procéder, quels coûts prévoir et quels bénéfices espérer ? Voici un tour d'horizon actualisé pour 2025.
Peut-on donner des parts de SCPI ?
Oui. Il est tout à fait possible de donner des parts de SCPI de rendement à ses enfants, petits-enfants ou à un autre bénéficiaire. En revanche, les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, etc.) ne sont pas transmissibles avant la fin de l’engagement, car l’avantage fiscal attaché est personnel et non transférable.
Un grand atout des SCPI est leur divisibilité : à la différence d’un bien immobilier classique, on peut donner une fraction des parts à un donataire et le solde à un autre, sans passer par une cession préalable.
Pourquoi donner des parts de SCPI ?
Profiter des abattements en vigueur
La donation permet de transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant et 31 865 € par petit-enfant tous les 15 ans (pour aider enfants et petits-enfants), sans droits à payer. En 2025, la loi de finances reconduit ces leviers et, dans certains cas, autorise jusqu'à 31 865 € supplémentaires pour les petits-enfants. Cette démarche permet de réduire progressivement la base taxable de son patrimoine.
Donation en pleine propriété ou en démembrement ?
Deux pistes principales existent :
Pleine propriété
Le donataire devient plein propriétaire des parts, perçoit les revenus et détient tous les droits (gestion, arbitrage, revente). C’est la voie la plus simple, mais elle emporte un transfert total.
Démembrement de propriété
On donne fréquemment la nue-propriété tout en conservant l’usufruit viager. Cela permet :
- De continuer à percevoir les revenus de la SCPI ;
- De préparer la transmission avec une charge fiscale réduite ;
- D’optimiser l’incidence sur l’IFI.
Valorisation fiscale de la nue-propriété et de l'usufruit
La clé de répartition entre nue-propriété et usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier.
Barème de référence du Code général des impôts (article 669), inchangé en 2025 :
Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
21 ans révolus | 80 % | 20 % |
31 ans révolus | 70 % | 30 % |
41 ans révolus | 60 % | 40 % |
51 ans révolus | 50 % | 50 % |
61 ans révolus | 40 % | 60 % |
71 ans révolus | 30 % | 70 % |
81 ans révolus | 20 % | 80 % |
91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Plus de 91 ans | 20 % | 80 % |
Démembrement, nue-propriété, usufruit, transmission patrimoniale, optimisation fiscale : des notions clés pour bien maîtriser la donation de parts de SCPI.
Quelle fiscalité s'applique à la donation ?
Après application des abattements, s’applique le barème progressif des droits de donation en ligne directe, inchangé en 2025 :
Tranche taxable | Taux d'imposition |
Jusqu'à 8 072 € | 5 % |
8 073 € à 12 109 € | 10 % |
12 110 € à 15 932 € | 15 % |
15 933 € à 552 324 € | 20 % |
552 325 € à 902 838 € | 30 % |
902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Source : impots.gouv.fr
Comment officialiser une donation de parts de SCPI ?
Acte notarié indispensable
Les SCPI étant des parts sociales, la donation doit être constatée par un acte notarié, sauf rares cas de donation manuelle acceptés par certaines sociétés de gestion. Cet acte garantit :
- La validité de la transmission auprès de la société de gestion ;
- La correcte déclaration à l’administration fiscale, le notaire s’en charge en général. Sans notaire, la déclaration via le formulaire n°2735 doit être faite sous un mois au SIE, avec justificatifs.
Don manuel : des exceptions
Certaines sociétés de gestion admettent des donations manuelles (sans notaire), sous réserve d’une déclaration fiscale au moyen du formulaire n°2735 et de pièces justificatives (copie de l’acte, valorisation des parts). Cela reste toutefois peu fréquent, juridiquement sensible et souvent limité à des montants modestes ou des situations simples.
Quels frais pour une donation de parts de SCPI ?
Frais de notaire
Le barème des émoluments pour les donations est progressif selon la valeur : de 300 € à 600 € environ pour une donation inférieure à 60 000 €, puis autour de 1 % au-delà (source : Legifrance).
Tranche de valeur | Taux TTC |
0 € à 6 500 € | 5,80 % |
6 501 € à 17 000 € | 2,39 % |
17 001 € à 60 000 € | 1,60 % |
+ 60 000 € | 1,20 % |
Donation simple ou donation-partage ?
Donation simple
Elle peut être rapprochée à la succession pour vérifier l’équité entre héritiers, avec à la clé d’éventuels ajustements.
Donation-partage
Si tous les enfants en bénéficient, aucune réévaluation n’est opérée lors de la succession. La valeur est figée au jour de la donation, apportant une forte sécurité juridique et limitant les risques de conflit.
Cas pratique – Donner la nue-propriété
Monsieur Vernier, 67 ans, marié, deux enfants, détient 350 000 € de SCPI. Il souhaite donner la nue-propriété :
- Âge : 67 ans → 60 % de valeur nue-propriété
- Valeur transmise : 210 000 € (60 % de 350 000 €)
- Répartition : 105 000 € par enfant
- Abattement : 100 000 €/enfant → imposition sur 5 000 €
Calcul des droits de donation
- 5 000 € × 5 % = 250 € par enfant
- Total des droits : 500 €
Frais de notaire estimés
Environ 8 261 € TTC sur 350 000 € (taux moyen indicatif : 2,36 %), ou plus précisément autour de 1 % au-delà de 60 000 € selon Legifrance.
Total
- Droits de donation : 500 €
- Frais de notaire : 8 261 €
- Coût global : 8 761 €, soit 4,17 % de la valeur transmise.
Conclusion
La donation de parts de SCPI demeure une solution souple et fiscalement efficiente pour une transmission progressive en 2025. Grâce à la divisibilité des parts, au démembrement et aux abattements reconduits, elle permet d’optimiser la transmission tout en préservant des revenus au profit de l’usufruitier.