SCPI Épargne Foncière : 37,6 M€ d’arbitrages ciblés au 1er trimestre 2025
Une stratégie d’arbitrage précise dans un marché contraint
Au 1er trimestre 2025, la SCPI Épargne Foncière, pilotée par La Française Real Estate Managers, a cédé 7 actifs pour un total de 37,6 millions d’euros. Ces cessions s’inscrivent dans une gestion active visant à rediriger les capitaux vers des développements en cours, améliorer la liquidité et adapter le portefeuille aux nouvelles attentes du marché locatif.
Dans un environnement où prudence et attentisme dominent côté investisseurs, cette orientation traduit la discipline de gestion et la volonté d’optimiser le patrimoine face à l’évolution du marché.
Des arbitrages stratégiques pour consolider la SCPI
Panorama des opérations réalisées au trimestre
Les arbitrages ont concerné six immeubles de bureaux et un actif commercial, incluant un immeuble vacant à Fontenay-sous-Bois. La vente de ce dernier a, à elle seule, compensé le déficit locatif du trimestre.
| Adresse | Ville | Type | Surface | Vacance | Prix de transaction | Part SCPI |
| 13 av. de Longueil | Maisons-Laffitte | Commerce | 3 203 m² | 0 % | 12 000 000 € | 100 % |
| 19 rue de Prony | Paris 17e | Bureaux | 346 m² | 0 % | 5 300 000 € | 100 % |
| 14 av. des Olympiades | Fontenay-sous-Bois | Bureaux | 4 490 m² | 100 % | 4 800 000 € | 100 % |
| Domaine de Pelus - Ilot D3 | Mérignac | Bureaux | 1 113 m² | 0 % | 1 450 000 € | 100 % |
| 57 rue Auguste Perret | Créteil | Bureaux | 1 077 m² | 15 % | 1 310 000 € | 100 % |
| 17bis rue Joseph de Maistre | Paris 18e | Bureaux | 1 831 m² | 7 % | 13 000 000 € | 33 % |
| 3 place de Bretagne | Nantes | Commerce | 3 092 m² | 0 % | 8 450 000 € | 100 % |
Ces opérations ont dégagé des liquidités pour honorer les engagements en VEFA, accompagner la transformation du patrimoine, abaisser l’endettement – réduit à 20,36 % au 31 mars 2025 – et répondre aux demandes de retraits des associés.
Marché locatif tendu, gestion résiliente
Des pressions sur l’occupation financière
Le taux d’occupation physique reste stable à 88,3 % au 1er trimestre 2025.
En revanche, le taux d'occupation financier (TOF) fléchit légèrement à 91,4 %, contre 92,2 % au trimestre précédent.
Cette variation s’explique par des libérations d’immeubles à Issy-les-Moulineaux survenues fin 2024. La cesssion de l’actif vacant de Fontenay-sous-Bois a toutefois permis de réduire la vacance nette de 712 m².
Activité locative au 1T 2025 : entre relocations et renégociations
La SCPI Épargne Foncière a poursuivi ses actions de gestion locative durant le trimestre. Plusieurs renouvellements et signatures ont été actés, notamment à Montreuil, Villeurbanne, Lyon et Bordeaux, illustrant une traction locative soutenue sur des zones clés.
Parmi les points saillants
| Adresse | Nature | Surface (m2) de l'immeuble | Surface relouée 100 % (m2) | QP SCPI (%) |
| Panside 247 quai de la Bataille de Stalingrad 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX | Renouvellement | 10 033 | 7 905 | 73,99 % |
| Le Cityscope 3 rue Franklin 93100 MONTREUIL | Réduction Location | 41 122 | 7 400 | 64,00 % |
| Colombia 64 avenue de l’Europe 92270 BOIS-COLOMBES | Réduction | 10 144 | 3 800 | 55,00 % |
| Le Print 6-6bis et 8 rue Firmin Gillot 75015 PARIS | Location | 8 398 | 623 | 100,00 % |
| Basalt 57 et 57 bis rue de Saint-Cyr 69009 LYON | Location | 9 508 | 1 295 | 100,00 % |
| 41 rue de Lille 75007 PARIS | Location | 374 | 374 | 100,00 % |
| Le Patio 35 et 37 rue Louis Guérin 69100 VILLEURBANNE | Location | 12 760 | 1 204 | 100,00 % |
| 4 et 6 rue d'Erlon 44000 NANTES | Location | 867 | 699 | 100,00 % |
| G3 Bassins à Flots 37 rue Lucien Faure 33000 BORDEAUX | Location | 6 335 | 457 | 100,00 % |
| Le Colombo 6 avenue Georges Pompidou 31130 BALMA | Renouvellement | 7 878 | 1 435 | 50,00 % |
Des libérations significatives ont aussi été enregistrées
| Adresse | Surface (m2) de l'immeuble | Surface libérée 100 % (m2) | QP SCPI (%) |
| Le Cityscope 3 rue Franklin 93100 MONTREUIL | 41 122 | 11 736 | 64,00 % |
| Basalt 57 et 57 bis rue de Saint-Cyr 69009 LYON | 9 508 | 2 425 | 100,00 % |
| Carré Daumesnil 48 à 56 rue Jacques Hillairet 75012 PARIS | 20 590 | 1 359 | 51,79 % |
| 38-40 rue de Bassano 75008 PARIS | 1 214 | 490 | 100,00 % |
| 41 rue de Lille 75007 PARIS | 374 | 374 | 100,00 % |
| Espace Colbert 8 rue Sainte-Barbe 13001 MARSEILLE | 3 175 | 1 090 | 100,00 % |
| G3 Bassins à Flots 37 rue Lucien Faure 33000 BORDEAUX | 6 335 | 457 | 100,00 % |
| 175-177 rue d'Aguesseau 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT | 1 652 | 228 | 100,00 % |
Des indicateurs financiers alignés sur le marché
Valeurs de part et revalorisations
- Prix d'achat : 670 €
- Valeur de retrait : 619,75 €
- Valeur de reconstitution : 743,07 €
- Valeur de réalisation : 617,45 €
En conséquence, la société de gestion a ajusté le prix de part au 1er janvier 2025, en le positionnant au bas de la fourchette réglementaire, soit une baisse de 19,8 %.
Distribution alignée sur les résultats réels
Dans un contexte de marché prudent, La Française REM a choisi d’adapter sa politique de distribution. Les plus-values anticipées ne sont plus prises en compte et les acomptes trimestriels sont calibrés sur les résultats effectivement constatés.
L’objectif de distribution 2025 est fixé à 31,20 € par part, contre 36,72 € en 2024, avec un premier acompte trimestriel de 7,50 €, dont 0,36 € issus de produits financiers.
Chiffres clés de la SCPI Épargne Foncière au 31/03/2025
| Indicateur | Valeur |
| Capitalisation | 4 173 675 220 € |
| Capital social effectif | 953 092 998 € |
| Nombre de parts | 6 229 366 |
| Associés | 58 062 |
| Collecte brute | 1 300 000 € |
| Parts en attente de retrait | 381 338 |
| Endettement réel | 20,36 % |
| Distribution brute T1 2025 | 7,50 € par part |
| Loyers encaissés T1 2025 | 35 012 049 € |
| Surface en exploitation | 1 184 699 m² |
| Stock de vacants | 138 495 m² |
Une diversification sectorielle et géographique confirmée
Répartition sectorielle (en valeur vénale)
- Bureaux : 71,16 %
- Commerces : 19,12 %
- Hôtels, tourisme, loisirs : 5,77 %
- Santé et éducation : 3,42 %
- Logistique et locaux d’activités : 0,53 %
Répartition géographique
- Paris : 22,42 %
- Île-de-France : 37,48 %
- Régions : 31,82 %
- Allemagne : 5,41 %
- Pays-Bas : 1,48 %
- Royaume-Uni : 0,98 %
- Irlande : 0,41 %
Exemple d’actif livré à forte dimension stratégique : Dijon
La SCPI Épargne Foncière a encaissé ses premiers loyers issus d’un actif livré pendant le trimestre : une résidence services seniors de 7 631 m² à Dijon, acquise en VEFA en 2022 par l’OPCI LF Immo Générations. La SCPI en détient 28,96 %.
Perspectives 2025 : prudence, ajustements et résilience
Dans un marché immobilier en recomposition, la SCPI Épargne Foncière maintient une gestion équilibrée autour de plusieurs axes :
- des cessions sélectives et un redéploiement discipliné du capital,
- une normalisation progressive des loyers distribués,
- une réduction continue de l’endettement,
- et une stabilisation des taux d’occupation.
Malgré un stock de vacants encore élevé, la dynamique d’arbitrage engagée traduit une démarche proactive pour préserver la capacité distributive tout en s’adaptant à une demande locative plus exigeante.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.