Darwin RE01 étend son empreinte en Espagne avec un troisième actif à Lérida

La SCPI Darwin RE01, gérée par Darwin Invest, marque une nouvelle avancée dans son ouverture à l'international avec l'acquisition d'un troisième actif en Espagne, à Lérida (Lleida), en Catalogne. Cet immeuble de bureaux de 1 140 m², loué à 100 % à la Generalitat de Catalunya, procure un rendement acte en main (TAEM) de 9,37 % et renforce la diversification européenne de ce fonds lancé fin 2024. Finalisée le 30 décembre 2025 pour 1,017 M€ hors droits, l'opération accompagne la revalorisation du prix de part à 202 € (+1 % au 1er janvier 2026), signe de la résilience du portefeuille.

Caractéristiques clés de l'acquisition

Profil de l'actif

L'immeuble, à vocation administrative, développe 1 140 m² au Carrer Ramon Castejón 3-5, en cœur de ville de Lérida, chef-lieu de la province et pôle administratif de l'ouest catalan. Entièrement opérationnel, il se compose de plusieurs niveaux de bureaux et a bénéficié en 2025 d'un renouvellement du système CVC afin d'améliorer la performance énergétique et le confort des occupants.

• Localisation stratégique : positionnée entre Barcelone et Saragosse, la ville jouit d'une très bonne desserte ferroviaire et d'une accessibilité à pied aux retail, services et transports, au sein d'un quartier urbain mature porté par les activités publiques, universitaires et tertiaires.
• Locataire : Generalitat de Catalunya, administration régionale en charge notamment de l'emploi, de la formation et du développement économique, comparable à un service public de l'emploi. Taux d'occupation de 100 % depuis 1987 via un bail administratif renouvelé annuellement, gage d'une stabilité locative de long terme.

Performance immobilière

Le loyer annuel HT/HC s'élève à environ 110 000 €, soit un TAEM de 9,37 %. Méthodologie de calcul :

Loyer net ÷ (prix d'acquisition hors droits + droits de mutation + émoluments notariés + honoraires d'intermédiation).

Ce taux, rendu possible par la qualité d'un locataire public, constitue un indicateur instantané non garanti et ne préjuge en rien des résultats futurs de la SCPI.

Contexte stratégique pour Darwin RE01

Lancée en décembre 2024 après l'obtention d'un visa AMF en novembre 2024, la SCPI Darwin RE01 (classée article 8 du Règlement Disclosure) cible un portefeuille paneuropéen équilibré : environ 70 % en Europe (Espagne, Allemagne, Portugal) et 30 % en France, en couvrant les segments bureaux, commerces, logistique et plus largement l'immobilier tertiaire. Gérée par Darwin Invest (agrément AMF en juillet 2024, labellisée B-Corp et membre de 1% for the Planet), la société met l'accent sur l'expertise, la technologie, l'impact environnemental et vise un taux de distribution cible de 7,5 % en 2025 (objectif non garanti).

Après deux acquisitions en Espagne à Murcia et Pampelune, ainsi qu'un actif logistique/bureaux à Rennes loué à ENGIE, cette opération à Lérida confirme l'ancrage ibérique de la SCPI et augmente la part des revenus adossés à des contreparties publiques.

Importance de l'actif espagnol dans le portefeuille

Ce placement renforce l'exposition à des zones en croissance, diversifie le risque locatif et capte des rendements attractifs. Il sécurise les flux via une signature de premier ordre, tout en accompagnant une croissance maîtrisée du fonds.

La hausse du prix de part à 202 € (+1 %) s'inscrit dans la mise en place rapide d'un patrimoine paneuropéen, avec un positionnement de prix jugé encore compétitif au regard du rendement cible et du profil de ses locataires.

Points de vigilance

Malgré ces points forts, plusieurs facteurs appellent à la prudence :

• Le TAEM de 9,37 % n'est pas une garantie de rendement futur ; les performances passées ne présument pas des performances à venir.
• SCPI récente (moins d'un an), disposant d'un historique limité, dans un contexte immobilier sélectif.
• Montée en puissance à l'international, exposant à des risques européens (économiques, réglementaires et locatifs) hors France.

Ces paramètres doivent entrer dans une analyse de risque globale, en cohérence avec l'horizon d'investissement, la diversification du patrimoine de l'épargnant et sa capacité à absorber une éventuelle baisse des revenus ou de la valeur des parts.

Conclusion

L'investissement à Lérida illustre la trajectoire de Darwin RE01 : diversification géographique et sectorielle au service de rendements pérennes. Porté par un locataire public, un rendement immédiat élevé et une revalorisation du prix de part, le véhicule confirme son intérêt pour les investisseurs à la recherche de performance européenne.

Il s'agit toutefois d'une opportunité à suivre, qui requiert une analyse individualisée des risques et un conseil adapté au profil de chaque épargnant.

Résumé des points clés

• Localisation : Lérida (Espagne), centre-ville bien desservi, entre Barcelone et Saragosse.
• Locataire : Generalitat de Catalunya (occupation 100 %, bail administratif en place depuis 1987).
• Surface : 1 140 m² de bureaux, CVC modernisé en 2025.
• Rendement : TAEM immédiat de 9,37 % pour un prix d'acquisition de 1,017 M€ hors droits.
• Stratégie : cible 70 % Europe, diversification multisectorielle et priorité aux locataires institutionnels.