Trop de SCPI en 2025 : Un marché à surveiller ?

Un nombre record de SCPI : Entre diversification et saturation

En 2025, le marché des SCPI franchit un cap inédit avec plus de 200 véhicules recensés, dont plus de 100 dédiés au rendement. Cette croissance accélérée, portée par les évolutions réglementaires – notamment l’ordonnance du 3 juillet 2024) – illustre à la fois l’attrait croissant pour la diversification patrimoniale et la montée en puissance de l’innovation financière.

À titre de comparaison, pas moins de 16 nouvelles SCPI ont été lancées en 2024, contre seulement cinq en 2019. Une telle effervescence interroge toutefois sur la capacité du marché à absorber durablement un tel foisonnement.

Les SCPI : Une solution en mutation constante

Depuis plus de dix ans, les SCPI attirent un public toujours plus large grâce à leur accessibilité, à la régularité de leurs revenus et à l’éventail de services proposés (versements planifiés, réinvestissement des dividendes, placement en nue-propriété…). Parallèlement, le secteur a connu une profonde mutation, marquée par l’intégration des critères ESG et par une diversification géographique de plus en plus affirmée, en particulier à l’échelle européenne.

Chiffres clés des SCPI en 2025

Un changement de cycle bouscule les équilibres

La forte remontée des taux d’intérêt en 2023 a profondément remodelé le marché. Alors que la collecte s’opérait autrefois de manière diffuse, elle se concentre désormais sur un nombre restreint de SCPI jugées les plus performantes. Dans ce contexte, les épargnants expriment des attentes nouvelles, privilégiant une gestion plus transparente, réactive et orientée vers une performance durable.

Trois grandes catégories de SCPI en 2025

Les SCPI en dynamique de collecte

Qu’elles soient récentes ou bien établies, certaines SCPI réussissent à tirer leur épingle du jeu. Grâce à une stratégie clairement définie, elles continuent de capter une collecte soutenue et mènent des acquisitions sélectives dans des secteurs dynamiques tels que la santé, la logistique, ou encore l’immobilier à forte dimension ESG.

Les SCPI en veille stratégique

À l’inverse, certaines SCPI voient leur collecte ralentir. En l’absence de capitaux frais, elles disposent de marges de manœuvre limitées pour investir ou ajuster leur stratégie, malgré une gestion globalement solide.

Les SCPI en repli structurel

Enfin, certaines SCPI font face à une forte contraction de la collecte, accompagnée d’un allongement des délais de cession de parts. Pour préserver leur équilibre financier, ces fonds privilégient une gestion prudente, quitte à réduire la taille de leur portefeuille.

Vers une consolidation naturelle du secteur SCPI ?

Ce morcellement du marché pourrait ouvrir la voie à une consolidation progressive. Des fusions ou rapprochements entre SCPI sont déjà envisagés afin de mutualiser les ressources, renforcer la liquidité et atteindre une taille critique.

Parmi les bénéfices attendus :

• Une meilleure absorption des frais fixes
• Un accroissement de la visibilité sur le marché
• Le partage des compétences et expertises
• Une amélioration de la liquidité pour les associés

En revanche, ces opérations restent coûteuses et complexes à mettre en œuvre. Elles nécessitent une forte pédagogie auprès des investisseurs et s’inscrivent dans une stratégie de long terme.

Conclusion : Diversité ou excès ?

La multiplication des SCPI ne pose pas de difficulté majeure dès lors que la gestion demeure rigoureuse et que la stratégie est clairement définie. La véritable pertinence d’un fonds réside dans sa capacité à répondre aux nouvelles attentes des épargnants.

Plutôt qu’un excès, le marché traverse une phase de transition, appelée à s’adapter, se réorganiser et se consolider. Pour les investisseurs, le choix d’une SCPI alignée avec leurs objectifs patrimoniaux s’impose donc plus que jamais comme une étape essentielle.

L’investissement en SCPI comporte des risques, notamment de liquidité, de rendement et de perte en capital.