14 642 associés pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine au 1T 2025
- Une SCPI exposée au Grand Paris avec une gouvernance solide
- Un portefeuille immobilier de près de 1,1 milliard d’euros
- Une collecte nette faible et une file de retrait à surveiller
- Des revenus distribués sous surveillance
- Un patrimoine en mutation et des taux d’occupation sous pression
- Répartition sectorielle et géographique du patrimoine
- Activité locative au 1er trimestre 2025
- Endettement maîtrisé et politique d’ajustement
- Un marché des SCPI de bureaux encore sous tension
Une SCPI exposée au Grand Paris avec une gouvernance solide
La SCPI LF Grand Paris Patrimoine, gérée par La Française Real Estate Managers, continue de se développer sur le marché de l’immobilier d’entreprise, aussi bien en Île-de-France qu’à l’échelle nationale. Créée le 13 octobre 1999, cette SCPI à capital variable cible en priorité des bureaux et commerces implantés à Paris et dans sa région, tout en diversifiant progressivement son patrimoine vers les grandes agglomérations françaises de plus de 300 000 habitants.
Un portefeuille immobilier de près de 1,1 milliard d’euros
Au 31 mars 2025, la SCPI LF Grand Paris Patrimoine présente une capitalisation de 1 069 864 866 €, pour un capital social effectif de 736 145 550 €. Elle compte 4 907 637 parts réparties entre 14 642 associés.
Le prix de souscription est actuellement fixé à 218,00 € par part, pour une valeur de retrait de 200,56 €, une valeur de reconstitution de 236,63 € et une valeur de réalisation de 191,17 €. Cette tarification fait suite à la décision de janvier 2025 de repositionner le prix en bas de fourchette, entraînant une baisse de 14,5 %.
| Indicateur | Montant au 31/03/2025 |
| Nombre de membres | 14 642 |
| Capitalisation | 1 069 864 866 € |
| Nombre de parts | 4 907 637 |
| Prix de souscription | 218,00 |
| Valeur de retrait | 200,56 € |
| Valeur de reconstitution | 236,63 € |
| Valeur de réalisation | 191,17 € |
Une collecte nette faible et une file de retrait à surveiller
Au 1er trimestre 2025, la collecte brute s’élève à 614 000 €, un montant limité qui a permis de compenser le retrait de 2 818 parts. En revanche, le volume de parts en attente de retrait poursuit sa progression et atteint 449 095 parts, soit 9,2 % de l’ensemble des parts en circulation.
Cette évolution met en évidence la tension persistante du marché secondaire , dans un contexte où les SCPI de bureaux restent confrontées à une phase d’ajustement structurel.
Des revenus distribués sous surveillance
Au 1er trimestre 2025, la distribution atteint 2,40 € par part, versée le 29 avril 2025. Pour l’exercice 2025, l’objectif annuel de distribution est fixé à 10,68 € par part, en diminution par rapport aux 13,53 € distribués en 2024.
En 2024, la SCPI affichait un taux de distribution de 4,40 %, tandis que le rendement global immobilier ressortait à -16,21 %, conséquence des ajustements de valeur opérés sur le patrimoine.
Un patrimoine en mutation et des taux d’occupation sous pression
Le patrimoine de LF Grand Paris Patrimoine se compose de 34 immeubles détenus en direct et de 27 via des SCI, pour une surface totale en exploitation de 244 489 m². Au cours du trimestre, aucun investissement ni arbitrage n’a été enregistré.
Sur le plan locatif, la SCPI a perçu 7 724 288 € de loyers au cours du trimestre. Toutefois, la situation locative demeure tendue, avec :
- un taux d’occupation physique de 86,4 % (contre 88,2 % au 31/12/2024),
- un taux d’occupation financier de 92,4 %.
La hausse des surfaces vacantes s’explique principalement par :
- la livraison du programme We à Nanterre (30 260 m², actuellement 100 % vacant),
- la libération d’espaces significatifs sur L’Open à Issy-les-Moulineaux (9 381 m² vacants),
- le départ de BNP Paribas de l’immeuble Prélude à Bordeaux (1 668 m²).
Au total, le stock de locaux vacants s’élève désormais à 33 235 m².
Répartition sectorielle et géographique du patrimoine
La SCPI demeure largement orientée bureaux :
- 92,67 % en bureaux
- 7,13 % en santé et éducation
- 0,20 % en commerces
Sur le plan géographique :
- 26,41 % à Paris
- 66,35 % en Île-de-France
- 7,24 % en régions
Activité locative au 1er trimestre 2025
En dépit des tensions observées sur le marché locatif, la SCPI a mené plusieurs opérations au cours du trimestre :
Relocations, renégociations et renouvellements :
- Le Crisco à Sèvres : location de 2 537 m² (50 % QP SCPI)
- Le Cityscope à Montreuil : location de 7 400 m² (10 % QP SCPI)
- Colombia à Bois-Colombes : réduction de 3 800 m² (45 % QP SCPI)
- Le Carillon à Nanterre : renouvellement de 1 934 m² (25 % QP SCPI)
Libérations de surfaces :
- Le Cityscope à Montreuil : 11 736 m² libérés
- Le Crisco à Sèvres : 5 329 m² libérés
- Le Prélude à Bordeaux : 1 668 m² libérés
- Le Quintet D à Boulogne-Billancourt : 547 m² libérés
Endettement maîtrisé et politique d’ajustement
Le plafond d’endettement statutaire est fixé à 35 % de la valeur d’acquisition des actifs. Au 31 mars 2025, l’endettement réel de la SCPI s’établit à 32,57 %.
Face à un environnement immobilier encore incertain, La Française REM a choisi d’adapter sa politique de distribution, en alignant les revenus versés sur les résultats effectivement constatés, sans prendre en compte les éventuelles plus-values issues de cessions futures.
Un marché des SCPI de bureaux encore sous tension
Le segment des SCPI de bureaux reste marqué par des ajustements liés à :
- une hausse de l’offre vacante, avec un taux de vacance avoisinant 10 % en Île-de-France,
- des attentes accrues des utilisateurs en matière de qualité, de services et de performance environnementale,
- un contexte macroéconomique incertain.
Néanmoins, certaines zones comme La Défense bénéficient d’un regain d’attractivité, porté par la recherche de valeurs d’usage adaptées et de conditions financières plus compétitives.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.