SCPI Sélectinvest 1 : Arbitrages stratégiques de 5,4 M€ au 1T 2025

Une gestion active face à un marché immobilier en mutation

Avec une capitalisation de 1,27 Md€, la SCPI Sélectinvest 1 poursuit son adaptation à un marché immobilier exigeant. Au 1er trimestre 2025, elle a procédé à la cession de deux actifs, pour un montant global de 5,42 M€. Ces arbitrages permettent à La Française REM de financer des travaux de restructuration sur plusieurs immeubles du portefeuille.

Arbitrages ciblés pour financer des travaux de valorisation

Deux actifs cédés pour 5,42 M€ au 1er trimestre

Au 1er trimestre 2025, la SCPI Sélectinvest 1 a procédé à la cession de deux actifs commerciaux détenus en pleine propriété.

Ces arbitrages, opérés sur des actifs à faible vacance, visent à dégager des liquidités pour financer le programme de rénovation et de modernisation des immeubles stratégiques.

Des travaux engagés pour accompagner la mutation du marché

Exemple : Restructuration à Stuttgart

Parmi les projets rendus possibles grâce à ces arbitrages figure la restructuration de l’immeuble Lumicon à Stuttgart (Allemagne). Cet ensemble de 30 270 m², dont la SCPI détient 12,997 %, illustre la stratégie menée : adapter les actifs aux standards actuels du marché, tant en matière de performance environnementale que de modularité et d’attractivité locative.

Situation locative : Stabilité et efforts de commercialisation

Au 31 mars 2025, la SCPI Sélectinvest 1 détenait 248 immeubles (dont 147 en direct et 101 via des SCI), représentant une surface totale de 458 492 m² en exploitation. Les loyers perçus au cours du trimestre se sont élevés à 14,71 M€.

Le taux d'occupation physique (TOP) s’établit à 87,9 %, en légère hausse par rapport aux 87,7 % de fin 2024, tandis que le taux d'occupation financier (TOF) se maintient à un niveau stable de 89,9 %.

Principaux chiffres à retenir :

• 979 m² de vacance résorbés au trimestre
• Plus de 20 000 m² reloués ou renégociés
• 55 299 m² toujours vacants
• Résilience liée à la diversité géographique et sectorielle

Répartition du patrimoine de la SCPI Sélectinvest 1

Répartition sectorielle (en valeur vénale)

Répartition géographique

Cette répartition illustre un ancrage marqué en Île-de-France, en particulier en première couronne, ainsi qu’une diversification mesurée vers l’Allemagne.

Données clés au 31 mars 2025

Une politique d’ajustement pour 2025

Baisse du prix de part : -17,2 %

Afin de tenir compte de l’écart entre la valeur de reconstitution (585,36 €) et le prix de part, La Française REM a ajusté le prix de souscription à 530 € au 1er janvier 2025, soit une baisse de 17,2 % par rapport à son précédent niveau. Cette décision permet de rester conforme à la fourchette réglementaire autorisée (±10 % autour de la valeur de reconstitution).

Nouvelle politique de distribution

En 2025, la SCPI privilégie une politique de distribution prudente, avec un objectif non garanti de 22,44 € par part, contre 26,28 € en 2024. Cette approche traduit la volonté d’aligner les revenus versés sur les résultats réellement constatés, sans prise en compte des plus-values prévisionnelles.

Exemple concret : Arbitrage et réemploi

À titre d’illustration, la SCPI a cédé un centre commercial situé à Méru (Oise), faiblement vacant (3 %), pour un montant de 3,14 M€. Les liquidités dégagées ont été réinvesties dans la restructuration d’un immeuble de 30 270 m² à Stuttgart, nécessitant des travaux en profondeur afin d’accroître son attractivité.

Cette opération illustre la stratégie de la SCPI consistant à recycler son patrimoine : céder des actifs arrivés à maturité ou à potentiel limité pour financer des investissements plus stratégiques.

Un marché toujours sous pression, mais des signaux positifs

Environnement économique encore incertain

Le 1er trimestre 2025 demeure influencé par un contexte géopolitique et économique incertain. Malgré la poursuite du cycle d’assouplissement monétaire de la BCE, matérialisé par deux baisses de taux, les taux longs restent élevés, réduisant la visibilité des acteurs immobiliers.

Résilience et adaptation en réponse

Dans ce contexte, les SCPI à dominante bureaux, telles que Sélectinvest 1, doivent adapter leur politique de distribution et recourir à des arbitrages actifs afin de préserver leur agilité. Par ailleurs, la dotation du fonds de remboursement, portée à 20,3 M€, contribue à renforcer la liquidité au bénéfice des associés.

Marché des parts : Repli contenu

Diminution des parts en attente

Au 31 mars 2025, la SCPI comptabilisait 129 036 parts en attente de retrait, soit 5,4 % du total. Ce volume recule par rapport au trimestre précédent, notamment grâce à la dotation du fonds de remboursement, qui a permis de traiter 20 323 parts au prix unitaire de 441 €.

Conclusion : Une stratégie prudente et structurée

Dans un contexte où les SCPI de bureaux sont confrontées à des défis structurels, Sélectinvest 1 adopte une stratégie cohérente : ajustement des prix de part, adaptation des revenus distribués, valorisation du patrimoine via des travaux ciblés, et gestion active de la liquidité.

En privilégiant des arbitrages sélectifs afin de réinvestir dans des actifs à fort potentiel, la SCPI démontre sa capacité d’adaptation à un marché immobilier en pleine mutation.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.