SCPI Épargne Foncière : Des arbitrages stratégiques de 37,6 M€ au 1T 2025
- Une stratégie d’arbitrage ciblée dans un marché contraint
- Des arbitrages stratégiques pour renforcer la SCPI
- Un marché locatif tendu, mais une gestion résiliente
- Activité locative au 1T 2025 : Entre relocations et renégociations
- Des indicateurs financiers ajustés au marché
- Distribution ajustée aux résultats réels
- Chiffres clés de la SCPI Épargne Foncière au 31/03/2025
- Une diversification sectorielle et géographique affirmée
- Exemple d’actif stratégique livré : Dijon
- Perspectives 2025 : Prudence, ajustement et résilience
Une stratégie d’arbitrage ciblée dans un marché contraint
Au 1er trimestre 2025, la SCPI Épargne Foncière, gérée par La Française Real Estate Managers, a procédé à la cession de 7 actifs, pour un montant global de 37,6 millions d’euros. Ces arbitrages s’inscrivent dans une stratégie de gestion active, visant à redéployer les capitaux vers des projets en développement, renforcer la liquidité et adapter le patrimoine aux nouvelles attentes du marché locatif.
Dans un contexte immobilier encore marqué par la prudence et l’attentisme des investisseurs, cette orientation souligne la rigueur de la gestion et la volonté d’optimiser le portefeuille face à l’évolution du marché.
Des arbitrages stratégiques pour renforcer la SCPI
Détail des transactions réalisées au 1er trimestre
Les arbitrages réalisés ont porté sur six immeubles de bureaux et un actif commercial, incluant un immeuble vacant à Fontenay-sous-Bois. La vente de ce dernier a, à elle seule, permis de compenser le déficit locatif observé sur le trimestre.
| Adresse | Ville | Type | Surface | Vacance | Prix de transaction | Part SCPI |
| 13 av. de Longueil | Maisons-Laffitte | Commerce | 3 203 m² | 0 % | 12 000 000 € | 100 % |
| 19 rue de Prony | Paris 17e | Bureaux | 346 m² | 0 % | 5 300 000 € | 100 % |
| 14 av. des Olympiades | Fontenay-sous-Bois | Bureaux | 4 490 m² | 100 % | 4 800 000 € | 100 % |
| Domaine de Pelus - Ilot D3 | Mérignac | Bureaux | 1 113 m² | 0 % | 1 450 000 € | 100 % |
| 57 rue Auguste Perret | Créteil | Bureaux | 1 077 m² | 15 % | 1 310 000 € | 100 % |
| 17bis rue Joseph de Maistre | Paris 18e | Bureaux | 1 831 m² | 7 % | 13 000 000 € | 33 % |
| 3 place de Bretagne | Nantes | Commerce | 3 092 m² | 0 % | 8 450 000 € | 100 % |
Ces arbitrages ont permis de dégager des liquidités afin de financer les engagements en VEFA, accompagner la restructuration du patrimoine, réduire le niveau d’endettement – ramené à 20,36 % au 31 mars 2025 – et répondre aux demandes de retraits des associés.
Un marché locatif tendu, mais une gestion résiliente
Des tensions sur l’occupation financière
Le taux d’occupation physique est demeuré stable à 88,3 % au 1er trimestre 2025.
En revanche, le taux d'occupation financier (TOF) recule légèrement à 91,4 %, contre 92,2 % au trimestre précédent.
Cette évolution s’explique par les libérations d’immeubles à Issy-les-Moulineaux intervenues en fin d’année 2024. La vente de l’actif vacant de Fontenay-sous-Bois a néanmoins permis de réduire la vacance nette de 712 m².
Activité locative au 1T 2025 : Entre relocations et renégociations
La SCPI Épargne Foncière a poursuivi ses efforts de gestion locative au cours du trimestre. Plusieurs renouvellements et signatures de baux ont été enregistrés, notamment à Montreuil, Villeurbanne, Lyon et Bordeaux, témoignant d’une dynamique locative soutenue sur des marchés clés.
Parmi les faits marquants
| Adresse | Nature | Surface (m2) de l'immeuble | Surface relouée 100 % (m2) | QP SCPI (%) |
| Panside 247 quai de la Bataille de Stalingrad 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX | Renouvellement | 10 033 | 7 905 | 73,99 % |
| Le Cityscope 3 rue Franklin 93100 MONTREUIL | Réduction Location | 41 122 | 7 400 | 64,00 % |
| Colombia 64 avenue de l’Europe 92270 BOIS-COLOMBES | Réduction | 10 144 | 3 800 | 55,00 % |
| Le Print 6-6bis et 8 rue Firmin Gillot 75015 PARIS | Location | 8 398 | 623 | 100,00 % |
| Basalt 57 et 57 bis rue de Saint-Cyr 69009 LYON | Location | 9 508 | 1 295 | 100,00 % |
| 41 rue de Lille 75007 PARIS | Location | 374 | 374 | 100,00 % |
| Le Patio 35 et 37 rue Louis Guérin 69100 VILLEURBANNE | Location | 12 760 | 1 204 | 100,00 % |
| 4 et 6 rue d'Erlon 44000 NANTES | Location | 867 | 699 | 100,00 % |
| G3 Bassins à Flots 37 rue Lucien Faure 33000 BORDEAUX | Location | 6 335 | 457 | 100,00 % |
| Le Colombo 6 avenue Georges Pompidou 31130 BALMA | Renouvellement | 7 878 | 1 435 | 50,00 % |
Mais des libérations notables ont également eu lieu
| Adresse | Surface (m2) de l'immeuble | Surface libérée 100 % (m2) | QP SCPI (%) |
| Le Cityscope 3 rue Franklin 93100 MONTREUIL | 41 122 | 11 736 | 64,00 % |
| Basalt 57 et 57 bis rue de Saint-Cyr 69009 LYON | 9 508 | 2 425 | 100,00 % |
| Carré Daumesnil 48 à 56 rue Jacques Hillairet 75012 PARIS | 20 590 | 1 359 | 51,79 % |
| 38-40 rue de Bassano 75008 PARIS | 1 214 | 490 | 100,00 % |
| 41 rue de Lille 75007 PARIS | 374 | 374 | 100,00 % |
| Espace Colbert 8 rue Sainte-Barbe 13001 MARSEILLE | 3 175 | 1 090 | 100,00 % |
| G3 Bassins à Flots 37 rue Lucien Faure 33000 BORDEAUX | 6 335 | 457 | 100,00 % |
| 175-177 rue d'Aguesseau 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT | 1 652 | 228 | 100,00 % |
Des indicateurs financiers ajustés au marché
Valeurs de part et revalorisations
- Prix d'achat : 670 €
- Valeur de retrait : 619,75 €
- Valeur de reconstitution : 743,07 €
- Valeur de réalisation : 617,45 €
En conséquence, la société de gestion a ajusté le prix de part au 1er janvier 2025, le positionnant au bas de la fourchette réglementaire, soit une baisse de 19,8 %.
Distribution ajustée aux résultats réels
Dans un contexte de marché marqué par la prudence, La Française REM a décidé d’adapter sa politique de distribution. Les plus-values prévisionnelles ne sont désormais plus intégrées, et les acomptes trimestriels sont ajustés aux résultats réellement constatés.
L’objectif de distribution annuelle pour 2025 s’élève ainsi à 31,20 € par part, contre 36,72 € en 2024, avec un premier acompte trimestriel de 7,50 €, dont 0,36 € issus de produits financiers.
Chiffres clés de la SCPI Épargne Foncière au 31/03/2025
| Indicateur | Valeur |
| Capitalisation | 4 173 675 220 € |
| Capital social effectif | 953 092 998 € |
| Nombre de parts | 6 229 366 |
| Associés | 58 062 |
| Collecte brute | 1 300 000 € |
| Parts en attente de retrait | 381 338 |
| Endettement réel | 20,36 % |
| Distribution brute T1 2025 | 7,50 € par part |
| Loyers encaissés T1 2025 | 35 012 049 € |
| Surface en exploitation | 1 184 699 m² |
| Stock de vacants | 138 495 m² |
Une diversification sectorielle et géographique affirmée
Répartition sectorielle (en valeur vénale)
- Bureaux : 71,16 %
- Commerces : 19,12 %
- Hôtels, tourisme, loisirs : 5,77 %
- Santé et éducation : 3,42 %
- Logistique et locaux d’activités : 0,53 %
Répartition géographique
- Paris : 22,42 %
- Île-de-France : 37,48 %
- Régions : 31,82 %
- Allemagne : 5,41 %
- Pays-Bas : 1,48 %
- Royaume-Uni : 0,98 %
- Irlande : 0,41 %
Exemple d’actif stratégique livré : Dijon
La SCPI Épargne Foncière a perçu ses premiers loyers issus d’un actif livré au cours du trimestre : une résidence services seniors de 7 631 m² située à Dijon, acquise en VEFA en 2022 par l’OPCI LF Immo Générations. La SCPI détient 28,96 % de cette opération.
Perspectives 2025 : Prudence, ajustement et résilience
Dans un marché immobilier en profonde mutation, la SCPI Épargne Foncière poursuit une gestion équilibrée reposant sur plusieurs axes :
- des cessions sélectives et une relocalisation maîtrisée du capital,
- une adaptation progressive des loyers distribués,
- une réduction du niveau d’endettement,
- et une stabilisation des taux d’occupation.
Malgré un stock de vacants encore conséquent, la stratégie d’arbitrage engagée témoigne d’une démarche proactive visant à préserver la capacité distributive tout en répondant à une demande locative plus exigeante.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.