Les SCPI et le label ISR : un cas de Greenwashing ?

Quelles sont les mesures mises en œuvre dans le domaine de la pierre-papier pour répondre aux défis de l'investissement durable, le label ISR, et comment éviter le Greenwashing ?  Nous en discutons avec Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com. 

Bonjour.

Bonjour Stéphane.

Les SCPI bénéficient du Label ISR depuis 2020. Concrètement, qu'est-ce qu'une SCPI labellisée ISR ? 

La SCPI représente une forme d'épargne immobilière. C'est un moyen d'investir quelques centaines d'euros dans un patrimoine diversifié sans souci de gestion. Le rendement moyen des SCPI est de 4,50 %, certaines distribuant entre 3 et 6 %.

Depuis octobre 2020, le label ISR est disponible pour les fonds immobiliers grand public, ce qui est une excellente avancée. 

Pour rappel, le label ISR constitue un cadre définissant un cahier des charges fondé sur trois piliers : Environnement, Social et Gouvernance. 

Actuellement, 26 SCPI parmi les nombreuses SCPI de rendement ont obtenu ce Label ISR, indique un engouement et une volonté claire de la part des Français pour cette thématique.

Comment les SCPI peuvent-elles acquérir cette labellisation ?

Comme décrit précédemment, il s'agit de bâtir une matrice, un cahier des charges analysant minutieusement chaque immeuble, souvent en collaboration avec un cabinet de conseil. Afnor et Deloitte sont deux références œuvrant sur ce sujet. Une fois le Label obtenu, on œuvre sur les immeubles selon le critère « Best in class », visant à respecter les normes ESG. Une approche « Best in progress » est aussi adoptée. Elle représente les réels enjeux, consistant à moderniser le parc immobilier ancien.

Cela implique des travaux de rénovation...

Exactement, avec des travaux de rénovation, accompagnés d'une pédagogie et d'une sensibilisation, éléments essentiels. Rappelons que l'utilisation humaine influe sur la consommation et l'usage efficace d'un bâtiment.

Sur le papier, l'idée semble attrayante. Et dans la pratique ?

Le Label ISR constitue une certification posant les bases d'une dynamique, d'une charte d'engagement.

Chez MeilleureSCPI.com, nous souhaitons mettre en avant ce qui est effectivement fait par les gestionnaires. Parmi les initiatives tangibles, citons l'installation de panneaux photovoltaïques sur les toits des immeubles. 

Nous observons une tendance à limiter l'artificialisation des sols. En tant que gérant d'un fonds labellisé ISR, nous privilégions l'investissement dans des bâtiments existants, évitant ainsi de nouvelles constructions sur des terres agricoles ou forestières.

Parmi d'autres mesures, mentionnons l'isolation efficace des combles.

La majorité de la dissipation énergétique se fait par le toit, parmi d'autres aspects de la construction.

Exactement. Le toit et les ouvertures telles que fenêtres et baies vitrées. 

En nous attaquant à ces domaines, nous améliorons la performance énergétique et le confort des utilisateurs. 

Dernièrement, l'installation de bornes électriques pour vélos et voitures électriques au pied des immeubles est une action essentielle.

Les actions sont-elles bien relayées ? Comment triez-vous ces informations ?

Clairement, la communication est insuffisante.

Êtes-vous à l'origine de la recherche de ces informations ?

Nous avons pris l'initiative de chercher ces renseignements, car cela nous paraît crucial. 

Le label, tel un tampon, met en marche une dynamique.

Nous constatons que les gestionnaires réalisent un travail remarquable, exploré via des questions et analyses approfondies de ces actions concrètes.

Désormais, ils remplissent un rôle pédagogique envers leurs clients. Par exemple, revoir l'éclairage avec des LED réduit la consommation de vingt à cinquante fois par rapport aux ampoules à incandescence. 

Nous élaborons un guide des bonnes pratiques pour l'utilisation de nos immeubles. Réduire la climatisation le soir, baisser le chauffage en hiver...

Des actions simples mais importantes.

Votre avis est pertinent, car l'efficacité découle de la collaboration des occupants. Comme vous le disiez d'entrée de jeu.

C'est exact. Dans l'ESG (Environnement, Social, Gouvernance), le « G » implique toutes les parties prenantes : le propriétaire, le gestionnaire, l'occupant du bâtiment, et tous les prestataires de services. Tous ont une responsabilité. Pour optimiser la consommation des bâtiments, les fournisseurs d'énergie ont récemment appelé à réduire celle-ci.

Le gérant d'une SCPI n'est pas seul responsable. Chaque acteur joue un rôle crucial.

Avez-vous des recommandations de SCPI labellisées pour ceux qui envisagent d'investir ?

Oui, plusieurs idées intéressantes.

La première est la SCPI Primovie de Primonial REIM. Investie dans le secteur médical, des crèches européennes, elle a mis en place de nombreuses actions en lien avec le label ISR. En 2021, son rendement s'élevait à 4,60 %.

Une autre SCPI se nomme PF Grand Paris.  Son gestionnaire est reconnu sur le marché du label ISR, également chargé de la SCPI PFO2. PF Grand Paris, disponible dès environ 5 000 euros, affiche un rendement à 4,42 % en 2021.

Enfin, la SCPI Iroko Zen est récente, sans frais d'entrée mais avec des frais de gestion plus élevés. Son objectif est un rendement supérieur à 5,50 %. L'année passée, il atteignait 7,10 %.  Il est possible d'intégrer l'épargne verte dans son patrimoine.

La compétence des gestionnaires prouve qu'améliorer les bâtiments est un véritable métier. En France, beaucoup de propriétaires directs d'immobilier sont confrontés à la réglementation DPE, source de différents défis. 

La gestion de son épargne peut s'avérer judicieuse. 

Vous l'avez mentionné, cela fait seulement deux ans que les SCPI sont éligibles au label ISR. Pensez-vous que cette tendance deviendra la norme ? Cette évolution est-elle inévitable ? Certaines SCPI ne pourront pas prétendre au label en raison des infrastructures existantes.

C'est bel et bien une tendance de long terme. Elle a été précipitée par la pandémie, et plus encore par la hausse des coûts des matières premières. Certains gestionnaires devront se départir d'actifs énergivores ne correspondant pas aux critères du label ISR.

Il est faux de dire que les SCPI sans label ISR sont mauvaises. L'important est la dynamique. Observer les actions concrètes accomplies. Le label ISR est délivré pour trois ans. Rendez-vous donc dans trois ans pour certaines SCPI expressives.

L'avantage réside dans le suivi annuel grâce à un rapport ESG, accessible pour évaluer les avancées.

Merci pour cet éclairage précieux.

Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI.com.