Comment gérer une période de vacance locative ?
Lors d’un placement locatif, un propriétaire peut être confronté au départ d’un locataire. L'objectif est alors de relouer rapidement le bien pour éviter des pertes financières trop importantes. Pourtant, cette période, connue sous le nom de vacance locative, peut aussi être mise à profit pour améliorer l'état de l'immobilier, le rendant ainsi apte à générer un loyer supérieur ou à être vendu à meilleur prix.
Tirer avantage de la vacance locative en effectuant des rénovations et en se conformant aux normes environnementales
La vacance locative se produit lorsqu'un locataire quitte le logement, le laissant vide. Cela peut survenir en fin de bail ou après un préavis, et le propriétaire cesse alors de percevoir des loyers, engendrant un déficit financier. D'où l'importance de réduire cette période autant que possible.
L’anticipation semble être la clé pour y parvenir. Il est crucial que le propriétaire maintienne un contact régulier avec le locataire pour percevoir les signes d'un éventuel départ. En immobilier commercial, le propriétaire loue souvent à une société via un bail permettant le congé à chaque échéance (selon les termes du bail). Cela permet de mieux organiser le départ prévu du locataire à l'avance pour une nouvelle mise en location.
Cependant, les périodes de vacance peuvent être bénéfiques pour effectuer des rénovations, augmentant ainsi la valeur locative et potentiellement supérieur à ce qui est proposé sur le marché. Cela défend également le capital de revente, rendant le bien conforme aux normes actuelles et attentes, surtout avec la nécessité de se conformer aux standards environnementaux en vigueur.
Les lois sur les logements sont plus strictes, encourageant les propriétaires à rénover les logements mal isolés, appelés “passoires thermiques”, classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour vendre ou louer, un propriétaire doit fournir une étiquette énergétique du bien. Elle peut non seulement rehausser la valeur du bien mais est aussi obligatoire sous peine d'amende (jusqu’à 15 000 €). En outre, à partir de 2023, les biens classés G ne seront plus considérés comme décents et seront interdits à la location.
Les bâtiments tertiaires (bureaux, commerces, EHPAD, etc.) sont aussi soumis à une réglementation spécifique avec un décret tertiaire en vigueur depuis le 1er janvier 2022, imposant des réductions de consommation énergétique et exigeant une déclaration annuelle des résultats. Les défaillances en la matière peuvent entraîner des pénalités financières pour les propriétaires.
Rénover pendant une vacance locative pour améliorer la performance du bien ou vendre pour éviter une dévaluation peut donc être stratégique.
En période d'inflation, les banques centrales augmentent les taux directeurs, rendant le coût des emprunts bancaires plus élevé et plus difficile à obtenir. Cependant, la hausse des prix peut jouer en faveur des propriétaires et investisseurs. Dans l'immobilier résidentiel, les loyers indexés sur l'inflation permettent au propriétaire d'utiliser la hausse des loyers pour rembourser des mensualités inchangées (en cas de prêt à taux fixe), générant ainsi un potentiel flux de trésorerie futur.
Une hausse de taux influence directement le taux sans risque, influant sur la prime de risque. Par exemple, pour un immeuble de bureaux avec un rendement de 5 %, la prime de risque est la différence entre ce rendement et le taux d'État. Ainsi, avec l'augmentation des taux, les placements sans risque deviennent plus attrayants que ceux à risque équivalent mais pas plus rémunérateurs. En juin 2022, l'OAT 10 ans (taux sans risque) dépassait 2 %, réduisant la prime de risque des investisseurs.
Se tourner vers des rendements élevés apparaît donc crucial. Cela pourrait également déprimer les prix immobiliers. Le rendement est calculé en divisant les loyers annuels par le prix d'achat. Obtenir un rendement élevé passerait par l'augmentation des loyers et la baisse du prix d'achat et de la valeur du bien. Dans le cas d’un bien vacant, l'absence de revenus locatifs comprenant d’éventuelles hausses se traduit par une perte sur la valeur de l’actif, à moins de vendre opportunément…
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