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Lors d’un investissement locatif, le départ d’un locataire peut entraîner une période sans revenus. Le propriétaire cherche alors à reloger son bien rapidement afin de limiter le manque à gagner. Cependant, cette vacance locative peut aussi représenter une opportunité : celle de rénover ou valoriser le logement, dans le but de le relouer à un meilleur prix ou de préparer une éventuelle revente.

Mettre à profit la vacance locative pour moderniser son bien

La vacance locative correspond à la période pendant laquelle un bien immobilier se retrouve vide, entre le départ d’un locataire et la reprise de la location. Ce départ peut intervenir à l’issue du bail conclu avec le propriétaire ou à la suite d’un congé donné par le locataire. Durant cette période, le propriétaire bailleur ne perçoit plus de loyer, ce qui peut représenter un manque à gagner significatif. Il est donc essentiel pour l’investisseur de réduire autant que possible cette phase sans revenus.

La clé d’une bonne gestion de la vacance locative repose souvent sur l’anticipation. Une communication régulière avec le locataire permet d’identifier à l’avance une intention de départ et de préparer la recommercialisation du bien. Dans le cadre de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôtels, entrepôts, EHPAD, etc.), le propriétaire loue généralement son actif à une entreprise via un bail commercial, qui autorise souvent le locataire à donner congé à chaque échéance. Cette visibilité contractuelle permet au bailleur de prévoir le départ et d’organiser en amont les démarches nécessaires à une reprise rapide de la location.

La période de vacance locative peut également être mise à profit. Elle offre au propriétaire l’occasion de réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration du bien, afin d’en accroître la valeur locative et d’attirer de nouveaux locataires. Ces travaux peuvent permettre de relouer à un meilleur loyer ou de valoriser le bien en vue d’une revente. Toutefois, il convient d’éviter le risque de surloyer, c’est-à-dire proposer un loyer supérieur au marché, au risque de prolonger la vacance. Une rénovation pertinente permet non seulement de créer de la valeur à long terme, mais aussi de garantir la conformité du bien aux nouvelles normes environnementales.

Les réglementations en matière d’efficacité énergétique se sont en effet renforcées ces dernières années. Les logements mal isolés, dits “passoires thermiques”, classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), font désormais l’objet de restrictions légales. Pour vendre ou louer un logement, le propriétaire doit fournir une étiquette énergétique, obligatoire sous peine d’une amende pouvant atteindre 15 000 €. En outre, les biens classés G sont progressivement interdits à la location, car considérés comme non décents depuis 2023. À l’inverse, un bien mieux noté se valorise davantage sur le marché.

Dans le secteur de l’immobilier tertiaire, les obligations se sont également durcies. Le décret tertiaire, entré en vigueur le 1er janvier 2022, impose une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments à usage professionnel — par exemple –40 % d’ici 2030 par rapport à une année de référence. Les propriétaires doivent déclarer chaque année leurs consommations sur une plateforme dédiée, sous peine de sanctions financières en cas de non-respect des objectifs.

Ainsi, une période de vacance locative peut devenir une opportunité stratégique. Elle permet d’effectuer des travaux de mise en conformité ou d’amélioration de la performance énergétique, afin d’éviter les sanctions et la dépréciation du patrimoine immobilier. À défaut, elle peut également constituer le moment opportun pour céder le bien, avant que sa valeur ne soit impactée par les nouvelles exigences réglementaires.

Vente d’un bien vacant : une opportunité à saisir en période d’inflation ?

En période de forte inflation, les banques centrales ont tendance à relever leurs taux directeurs, entraînant mécaniquement une hausse du coût du crédit. L’accès au financement devient ainsi plus difficile et plus onéreux pour les emprunteurs.
Cependant, cette situation peut présenter certains avantages pour les propriétaires, notamment dans le secteur résidentiel, où les loyers sont souvent indexés sur l’inflation. En cas d’emprunt à taux fixe, le propriétaire voit ses revenus locatifs augmenter tandis que ses mensualités de remboursement restent inchangées. Cette évolution crée une opportunité de génération de flux de trésorerie futurs.

La hausse des taux a également un impact direct sur le taux sans risque, référence utilisée pour calculer la prime de risque immobilière.
Prenons un exemple concret : un immeuble de bureaux affichant un taux de rendement de 5 %. Si le taux sans risque (tel que celui de l’OAT 10 ans) est de 0 %, la prime de risque est de 5 %. Mais lorsque le taux sans risque augmente, par exemple à 2 %, la prime de risque se réduit à 3 %.
Les placements sans risque deviennent alors plus attractifs, car ils offrent une rémunération plus élevée pour un niveau de risque bien moindre. Ce phénomène exerce une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier, les investisseurs recherchant des rendements plus élevés pour compenser ce déséquilibre.

En pratique, le rendement d’un bien immobilier se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d’acquisition.
Pour maintenir un rendement attractif, deux leviers existent :

la hausse des loyers, soutenue par l’inflation, ou

la baisse du prix d’acquisition, synonyme de revalorisation à la baisse du marché immobilier.

Cependant, dans le cas d’un bien vacant, le propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif et ne profite donc pas de la hausse des loyers. Il se retrouve alors exposé à une perte potentielle de valeur, liée à la conjoncture des taux et à la dégradation du marché.
Dans ce contexte, vendre un bien vacant au bon moment peut s’avérer une stratégie pertinente, notamment pour réallouer le capital vers des placements diversifiés et performants, tels que les SCPI.

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