Le marché immobilier européen demeure solide selon BNP Paribas REIM
- Un nouveau regard sur un marché européen en évolution
- Une reprise soutenue par l’augmentation des revenus locatifs
- La progression des loyers, vecteur de performance
- Les 6 tendances majeures du rapport Lighthouse au second semestre 2025
- L’immobilier résidentiel, au cœur des dynamiques d’investissement
- L’Europe, pilier de la performance immobilière
- Sélectivité et vision long terme : les piliers de l’allocation
- Une stratégie hybride entre emplacement et expertise
- En conclusion : Vers une reprise sélective et qualitative
Un nouveau regard sur un marché européen en évolution
BNP Paribas Real Estate Investment Management (BNP Paribas REIM) a récemment publié l’édition du Rapport Lighthouse pour le second semestre 2025, proposant une analyse approfondie et prospective du marché immobilier européen. Dans un environnement encore marqué par des incertitudes macroéconomiques, le rapport met en évidence les signes de reprise, portés par la croissance des revenus locatifs et une sélection rigoureuse des actifs.
Malgré un contexte économique mondial agité, le marché immobilier européen démontre une réelle résilience.
Le Rapport Lighthouse identifie six grandes tendances d’investissement pour la fin de l’année 2025, s’appuyant sur l’étude des fondamentaux économiques, des flux de capitaux et des transformations sectorielles en cours.
Une reprise soutenue par l’augmentation des revenus locatifs
Des investissements en hausse, signe de reprise
Au premier trimestre 2025, les volumes d’investissement dans l’immobilier européen ont atteint 45 milliards d’euros, soit une hausse de +6 % par rapport à la même période en 2024. Cette reprise s’appuie principalement sur trois segments clés :
- Les bureaux, qui retrouvent une position centrale malgré une sélectivité accrue dans les arbitrages,
- Le commerce, stimulé par des implantations dans des emplacements stratégiques,
- Le résidentiel, qui confirme sa résilience et s’impose comme le secteur le plus porteur.
Le résidentiel se démarque particulièrement, représentant 20 % des investissements, soit près de 9 milliards d’euros sur le trimestre. A l'inverse, les segments logistique et hôtellerie affichent un ralentissement, dans un contexte de retour à la normale post-pandémie.
La progression des loyers, vecteur de performance
Vers une nouvelle logique de valorisation
Le rapport met en évidence une évolution du paradigme d’investissement : ce sont désormais les revenus locatifs qui constituent la principale source de création de valeur, reléguant l’effet prix au second plan.
Les actifs core, situés dans les centres urbains ou les zones à forte demande, continuent d’attirer une part importante des flux d’investissement. Toutefois, des segments alternatifs comme la santé, l’éducation ou le résidentiel géré gagnent progressivement en attractivité, portés par une résilience structurelle et des perspectives de croissance durables.
Les 6 tendances majeures du rapport Lighthouse au second semestre 2025
| Tendance | Enjeux et opportunités |
| 1. Croissance européenne stable | Malgré les tensions américaines, l'Europe bénéficie de taux d'inflation modérés et d'une baisse des taux directeurs, créant un environnement propice à l'investissement. |
| 2. Stabilité résidentielle | Demande importante, offre limitée, recentrage des locataires sur la qualité et la durabilité. |
| 3. Résilience sectorielle | Santé, résidentiel et logistique démontrent leur robustesse durant les périodes économiques difficiles. |
| 4. Diversification stratégique | L’immobilier européen reste une source de diversification, offrant une performance annuelle moyenne de 5,5 % sur 10 ans. |
| 5. Attractivité de l'Europe | Supériorité de l’Europe par rapport aux États-Unis et à l’Asie, confortée par un plan de compétitivité européen à 12 étapes. |
| 6. Modèles opérationnels hybrides | Association d'actifs de premier ordre localisés avec des actifs dirigés par des opérateurs pour maximiser stabilité et croissance. |
L’immobilier résidentiel, au cœur des dynamiques d’investissement
Demande soutenue et attractivité à long terme
Le secteur résidentiel reste le plus dynamique en termes de croissance locative. La qualité des actifs, leur durabilité et leur emplacement sont désormais les critères prioritaires tant pour les locataires que pour les investisseurs.
BNP Paribas REIM constate un écart de performance croissant entre les actifs prime, bien localisés et répondant aux standards de durabilité, et les actifs secondaires, progressivement délaissés.
Cette polarisation du marché appelle à une sélection rigoureuse et une approche d’investissement ciblée.
L’Europe, pilier de la performance immobilière
Une alternative crédible face aux marchés américains
Dans un contexte de volatilité politique et monétaire aux États-Unis, l’Europe s’impose comme un pôle d’attractivité majeur pour les investisseurs immobiliers institutionnels.
L’Union européenne consolide sa compétitivité en mettant en œuvre des politiques ambitieuses en matière de :
- Transition énergétique,
- Innovation technologique,
- Stabilité économique et réglementaire.
Cette dynamique renforce les fondations d’une reprise solide, différenciée par rapport à d’autres grandes zones économiques mondiales.
Sélectivité et vision long terme : les piliers de l’allocation
Un marché exigeant mais riche en opportunités
Dans un marché immobilier devenu plus complexe, la génération de performances durables repose sur plusieurs leviers fondamentaux :
- La localisation stratégique des actifs,
- Une gestion opérationnelle active et adaptée,
- L’alignement avec les grandes tendances structurelles, telles que les évolutions démographiques ou les nouveaux usages des espaces.
Dans ce contexte, l’allocation sectorielle prend une importance croissante, avec une pondération renforcée sur des segments jugés résilients et porteurs : le résidentiel, la santé et les bureaux durables.
Une stratégie hybride entre emplacement et expertise
Les plateformes opérationnelles gagnent en pertinence
L’un des enseignements clés du rapport Lighthouse réside dans la valorisation des modèles d’investissement hybrides, reposant sur une double approche :
- Des actifs prime bien situés, offrant une stabilité à long terme,
- Des actifs exploités par des opérateurs spécialisés, à fort potentiel de croissance, notamment dans l’hôtellerie, la logistique urbaine ou la santé.
Cette combinaison permet de bâtir des portefeuilles résilients, capables de bénéficier des cycles économiques tout en maintenant une exposition maîtrisée aux risques.
En conclusion : Vers une reprise sélective et qualitative
Le rapport Lighthouse – second semestre 2025 publié par BNP Paribas REIM confirme l’entrée dans une nouvelle phase de marché, caractérisée par la reprise des volumes d’investissement, une focalisation accrue sur les revenus locatifs, et un recentrage sur des actifs durables et bien localisés. Dans ce contexte, l’enjeu pour les investisseurs est de cibler les zones à fort potentiel de croissance locative et de s’appuyer sur une expertise opérationnelle précise et adaptée.