Hôtellerie et SCPI diversifiée : Quel potentiel de réussite ?

Une classe d’actifs en pleine évolution

Le marché de l’investissement immobilier traverse une période de transition majeure, portée par l’évolution des usages et des attentes des occupants. Si les bureaux et les commerces restent des piliers des portefeuilles, les SCPI privilégient désormais une diversification renforcée. Dans ce mouvement, l’immobilier hôtelier attire une attention grandissante.

Dès lors, intégrer l’hôtellerie au sein d’une SCPI diversifiée constitue-t-il un choix stratégique pertinent ? L’étude des données 2024 et des tendances structurelles du secteur apporte des éléments de réponse.

Hôtellerie en 2024 : Des fondamentaux solides

Une fréquentation en hausse historique

En 2024, le secteur hôtelier européen a franchi un cap significatif :

• plus de 3 milliards de nuitées enregistrées dans l’Union européenne,
• une hausse de +2,2 % par rapport à 2023,
• un taux d’occupation moyen de 71 %.

Chiffres clés – Marché hôtelier européen 2024

Source : Eurostat, Extendam, Buildr, Cushman & Wakefield

Une demande soutenue, portée par le tourisme international

Les grandes métropoles européennes ont retrouvé une fréquentation soutenue grâce au retour des touristes internationaux, en particulier en provenance :

• des États-Unis,
• du Moyen-Orient,
• et d’Asie.

Cette dynamique a favorisé une montée en puissance durable du secteur hôtelier, renforcée par des événements majeurs tels que les Jeux Olympiques de Paris 2024.

Adaptabilité : Un facteur différenciant

L’hôtellerie ne se limite pas à tirer parti de la conjoncture : elle mise sur l’innovation pour maintenir son attractivité.

Des concepts en phase avec les nouveaux usages

• Glamping : une offre mêlant immersion nature et confort haut de gamme
• Bleisure : des voyages d’affaires prolongés par des séjours personnels
• Espaces de coworking, services digitaux, design personnalisé…

Ces tendances illustrent la capacité du secteur hôtelier à se réinventer en permanence, renforçant son attractivité structurelle et sa résilience à long terme.

Pourquoi intégrer des actifs hôteliers en SCPI ?

Des avantages économiques et contractuels

L’hôtellerie offre plusieurs avantages pour une SCPI :

• des baux de longue durée, garantissant un fort engagement des exploitants,
• une visibilité locative accrue,
• des standards universels (classement par étoiles) qui simplifient l’évaluation et la gestion,
• la possibilité de transférer l’exploitation d’une enseigne à une autre sans perte d’attractivité.

Une logique peu corrélée à d’autres classes d’actifs

L’hôtellerie répond à des besoins essentiels – se loger, voyager, découvrir – et s’appuie sur des moteurs de croissance spécifiques, tels que :

• la mobilité internationale,
• la recherche d’une expérience client enrichie,
• le développement du loisir haut de gamme.

Cette dynamique, peu corrélée aux autres classes d’actifs comme les bureaux ou la logistique, fait de l’hôtellerie un levier de diversification pertinent pour une SCPI.

Des exigences à ne pas sous-estimer

Une exploitation sensible à la qualité du locataire

La performance d’un actif hôtelier repose principalement sur :

• la solidité financière de l’exploitant,
• son expérience opérationnelle,
• et son emplacement géographique.

Exemple : un hôtel urbain mal desservi présentera une rentabilité plus vulnérable qu’un hôtel balnéaire saisonnier, bénéficiant d’une forte fréquentation.

Un environnement réglementaire contraignant

Le secteur de l’hôtellerie doit composer avec :

• des normes sanitaires et environnementales exigeantes,
• des obligations régulières de mise à niveau,
• une vulnérabilité accrue face aux crises exogènes (sanitaires, géopolitiques, etc.).

Autant de facteurs susceptibles de peser sur les marges d’exploitation, et qu’il convient d’anticiper dès l’acquisition.

Quelle place pour l’hôtellerie dans une SCPI diversifiée ?

Une allocation ciblée dans l’hôtellerie peut améliorer la performance de long terme, à condition de respecter quelques règles clés :

Recommandations d’intégration

Parmi les bonnes pratiques à respecter :

• limiter l’exposition globale au secteur hôtelier dans une poche dédiée,
• diversifier les localisations (urbain, stations, tourisme, affaires),
• privilégier des exploitants solides, dotés d’un historique éprouvé,
• assurer la cohérence globale avec la stratégie du fonds.

Ainsi, une SCPI diversifiée intégrant 5 à 15 % d’actifs hôteliers, répartis sur différentes zones géographiques et gérés par des opérateurs reconnus, peut constituer un levier efficace d’équilibre patrimonial.

En résumé : Hôtellerie et SCPI, un couple stratégique ?

L’hôtellerie constitue une classe d’actifs complémentaire, capable de renforcer la solidité d’un portefeuille de SCPI, à condition d’en maîtriser les spécificités. En s’appuyant sur l’agilité du secteur, son adaptabilité aux nouvelles tendances et une sélection rigoureuse des actifs et exploitants, une SCPI peut tirer parti de la dynamique hôtelière pour diversifier son exposition tout en préservant sa stabilité.

Source : Tribune Inter Gestion REIM - "Intégrer la classe d'actif hôtelière dans une SCPI diversifiée : bonne ou mauvaise stratégie ?" par Thomas Renault, Investment & Asset Manager